Jak negocjować dzierżawę restauracji

Jak negocjować dzierżawę restauracji
Spis Treści Artykułu:
  • Przed wypożyczeniem miejsca w restauracji
  • Wykonaj sprawdzenie właściciela i lokalizacji
  • Negocjowanie dzierżawy restauracji
  • Warunki wynajmu restauracji
  • Większość potencjalnych właścicieli restauracji nie ma dużej ilości gotówki startowej, a wielu z nich kończy wynajmowanie lokalu w restauracji. Wynajem restauracji ma wiele zalet. Nie musisz się martwić o dużą spłatę kredytu hipotecznego (musisz się martwić o czynsz), podatki lub utrzymanie budynku. Jednak przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy najmu, długoterminowej lub krótkoterminowej, odrób swoją pracę domową. Dowiedz się, czy właściciel jest osobą, z którą chcesz współpracować. Dowiedz się, dlaczego przestrzeń jest pusta. Wreszcie, dowiedzieć się, czy przestrzeń będzie działać dla restauracji.

    Dawne biuro lub sklep detaliczny może nie mieć niezbędnych wymagań licencjonowanego zakładu gastronomicznego.

    Przed wypożyczeniem miejsca w restauracji

    Jeśli planujesz dokonać gruntownej renowacji w danym miejscu, najpierw sprawdź, czy pomieszczenie to przejdzie kontrolę. Wezwij straż pożarną, inspektora sanitarnego i oficera ds. Kodeksu budowlanego (oficera egzekwującego kod), aby dokładnie powiedzieć, co należy zrobić. Po wszystkich początkowych wizytach może się okazać, że renowacje będą zbyt kosztowne, aby uzasadnić tę konkretną lokalizację.

    Możliwe problemy z renowacją miejsca na nową restaurację to:

    • Brak publicznych łazienek: łazienki ADHA wymagają określonej ilości boksów na jedno miejsce i wszystkie muszą być zgodne z ADHA. Jeśli wszystko, co masz, jest jednoosobowe, czy jest wystarczająco dużo miejsca, aby dodać więcej łazienek?
    • Brak zewnętrznej wentylacji: kuchnie w restauracjach wytwarzają dużo dymu, tłuszczu i zapachów. Dlatego niezbędna jest wentylacja, nie tylko w celu uwolnienia jadalni od dymu, ale także w celu utrzymania zdrowego środowiska pracy w kuchni. Znalezienie wentylacji zewnętrznej może być problemem w starszych budynkach w centrum miasta.
    • Brak odbioru śmieci: restauracje produkują dużo śmieci. Czy w pobliżu jest miejsce na śmietnik? Czy możesz podzielić się z innymi lokalnymi firmami?

      Jeśli Twoja lokalizacja przechodzi przez pierwszą fazę inspekcji, przedyskutuj z właścicielem, które naprawy są w stanie pokryć. Ponownie, jeśli przestrzeń znajduje się w sąsiedztwie, może się okazać, że płacisz prawie za wszystko. Jeśli jednak powierzchnia była pusta, możesz delikatnie przypomnieć właścicielowi, że nie powinieneś płacić za remonty i naprawy, których nie możesz zabrać ze sobą po zakończeniu umowy najmu. Na przykład, jeśli musisz zaktualizować przewody hydrauliczne lub grzewcze, pozostaną one w budynku.

      Jeśli właściciel odmawia, może to być znak, aby szukać gdzie indziej miejsca w restauracji.

      Wykonaj sprawdzenie właściciela i lokalizacji

      Zapytaj innych lokatorów w budynku o ich doświadczenia, zarówno z lokalizacją budynku, jak i wynajmującym. Zapytaj, czy właściciel jest łatwy w obsłudze i jeśli szybko rozwiązuje problemy. Możesz również zapytać o plusy i minusy lokalizacji, a także ich przemyślenia na temat nowej restauracji wchodzącej do budynku. Oczywiście, weź wszystko, co mówią inni lokatorzy z przymrużeniem oka. Jeśli uważają, że restauracja to fantastyczny pomysł, pamiętajcie, że to ich opinia, a nie fakt.

      Negocjowanie dzierżawy restauracji

      W zależności od lokalizacji lokalu gastronomicznego, który chcesz wynająć, możesz mieć dość miejsca na negocjacje umowy najmu, jak również miesięcznej opłaty za czynsz. Jeśli lokalizacja jest zatłoczonym sektorem śródmiejskim, który jest pełen dobrze prosperujących firm, możesz nie mieć żadnego pokoju z dzierżawą.

      Jeśli miejsce jest wolne od kilku miesięcy, prawdopodobnie możesz się targować z miesięcznym czynszem lub uzyskać pierwsze kilka miesięcy (twoja faza rozruchu) za darmo. Pamiętaj, właściciel chce firm w budynku. To jedyny sposób, w jaki może on generować dochód z jego budynku. Posiadanie firmy w budynku przyciągnie inne firmy i zwiększy wartość jego nieruchomości. Więc na jego korzyść zaprowadzi cię do tego budynku.

      Typowe negocjacje umów najmu obejmują:

      • Nie płacąc czynszu, dopóki restauracja nie otworzy się w interesach
      • Pro-rating rent. Możesz zapłacić bardzo niski czynsz przez pierwszy rok dzierżawy, a następnie stopniowo zwiększać go co roku.
      • W tym naprawy budynków w czynszu. Jeśli wykonasz znaczące naprawy instalacji hydraulicznej lub grzewczej, zapytaj, czy można je odjąć od normalnego czynszu. Większość właścicieli wolałaby dać miesięcznie darmowy lub obniżony czynsz, niż wyłożyć pieniądze na naprawy.

      Gdy ty i twój gospodarz dojdziecie do porozumienia co do tego, co obejmie, upewnijcie się (na piśmie), że plan pozwala na nieoczekiwane naprawy. Na przykład jesteś w połowie instalacji komercyjnego okapu i wentylacji w kuchni, gdy twój kontrahent poinformuje Cię, że należy wprowadzić nowe przewody. Powinieneś zawrzeć umowę, że twój właściciel pokryje ten nieprzewidziany wydatek.

      Warunki wynajmu restauracji

      Nie zamykaj się na długą dzierżawę, przynajmniej nie przez pierwszy rok działalności. Jeśli Twoja restauracja zawodzi (trudno się nad tym zastanowić, ale trzeba się nad tym zastanowić), nie chce się zamknąć w kolejne cztery lata czynszu, którego nie można zapłacić. Dzierżawa jest prawnie wiążącym dokumentem, a wynajmujący ma prawo pozwać cię o resztę czynszu, lub przynajmniej czynsz, który jest należny do czasu, gdy nowi najemcy podejmą obłożenie, jeśli nie spełnisz warunków. Jeśli miejsce, które chcesz wynająć, jest dostępne tylko z długoterminową dzierżawą (ponad rok lub dwa), zastanów się długo i mocno, czy naprawdę warto ryzykować.

      Właściciel pro-biznesowy powinien być skłonny rozpocząć roczną dzierżawę i pracować stamtąd. Jeśli właściciel odmówi negocjacji, prawdopodobnie nie będzie łatwiej pracować w przyszłości i więcej kłopotów niż przestrzeń jest warta.

      Leasing dla nowej restauracji oferuje właścicielom firm wiele korzyści, w tym niższe koszty początkowe niż hipoteka i koszty ogólne budynku. Jednak tylko dlatego, że nie jesteś właścicielem miejsca wprost nie oznacza, że ​​powinieneś zgodzić się na wszystkie warunki najmu. Pamiętaj, że przy wynajmowaniu miejsca w restauracji dzierżawa jest dokumentem prawnie wiążącym. Należy starannie rozważyć koszt czynszu, czas trwania najmu i drobny wydruk, za co płacimy.