Odliczanie ulepszeń a naprawy Twoich podatków


Odliczanie ulepszeń a naprawy Twoich podatków

Ważne jest, aby zrozumieć, co kwalifikuje się jako ulepszenie Twojej nieruchomości i co kwalifikuje się jako dokonanie naprawy. Ulepszenia mają znacznie większy wpływ na wartość nieruchomości niż naprawy, i są one obliczane zupełnie inaczej, jeśli chodzi o składanie podatków. Dowiedz się, jak odliczyć ulepszenia a naprawy podatków. *

Definicja ulepszenia

Ulepszenie to aktualizacja właściwości, która wydłuży okres użytkowania użyteczności. Teoria jest taka, że ​​nie jest to tylko krótkoterminowa poprawka, a raczej jest to coś, co doda wartość do nieruchomości przez wiele lat.

Ulepszenia są zwykle bardziej rozległe niż naprawy i zwykle wiążą się z większymi kosztami. Ulepszenia obejmują:

  • Dodanie czegoś, czego wcześniej tam nie było,
  • Aktualizacja czegoś, co było istniejące lub
  • Dostosowanie zasobu do nowego zastosowania.

Przykłady ulepszeń:

  • Dodawanie dodatków
  • Dodawanie centralnej klimatyzacji
  • Instalowanie systemu zabezpieczeń
  • Instalowanie nowych podłóg z twardego drewna
  • Zastąpienie całego dachu
  • Zastąpienie wszystkich istniejących kanalizacji
  • Wymiana wszystkich istniejących urządzeń elektrycznych
  • Renowacja kuchni
  • Renowacja łazienki
  • Zastępuje wszystkie okna
  • Dodawanie talii

Definicja naprawy

Naprawa jest konieczną konserwacją, aby utrzymać nieruchomość w stanie nadającym się do zamieszkania i pracy. IRS definiuje naprawy jako te, które "nie dodają istotnej wartości do nieruchomości lub przedłużają jej żywotność".

Kiedy coś zostanie naprawione, zwykle zostaje przywrócone do poprzedniego dobrego stanu, a nie ulepszone. Naprawy zazwyczaj można wykonać za rozsądną kwotę.

Przykłady napraw:

  • Renowacja drewnianej podłogi
  • Pomalowanie pokoju
  • Naprawianie dachu
  • Naprawianie istniejącej instalacji sanitarnej
  • Naprawa istniejących urządzeń
  • Wymiana klamki
  • Zastępowanie okna
  • Wymiana uszkodzonego czujnika dymu
  • Wymiana zgniłych desek podłogowych
  • Wymiana pękniętych płytek podłogowych

Jak usprawnić swoje podatki

Możesz odliczyć ulepszenia dokonane na nieruchomości, jednak nie możesz odliczyć pełnej wartości poprawy w roku, w którym nastąpiła poprawa. Wynika to z faktu, że poprawa zwiększa wartość Twojej nieruchomości w nadchodzących latach, nie tylko w bieżącym roku.

Dlatego ulepszenia muszą być kapitalizowane i amortyzowane zgodnie z ustalonym harmonogramem amortyzacji (będzie on różny dla każdego zasobu). Musisz podzielić koszty ulepszenia przez cały okres użytkowania ulepszenia, a następnie dokonać rocznego odliczenia na podstawie wydatków danego roku.

Przykład, w jaki sposób można usprawnić

Dokonałeś ulepszenia o wartości 5000 $ na swoją nieruchomość. W związku z tym należy odliczyć ją według ustalonego harmonogramu amortyzacji. Będziemy stosować harmonogram amortyzacji 10 lat.

Przyjmiemy, że nie ma wartości ratowniczej, co oznacza, że ​​po 10 latach nic nie będzie warte. Przyjmiemy również amortyzację liniową, co oznacza, że ​​koszty będą rozkładane równomiernie przez 10 lat.

W związku z tym możesz ubiegać się (5000 USD / 10) o wydatek 500 USD rocznie przez następne 10 lat. Zakładając, że masz stawkę podatku w wysokości 28%, zaoszczędzisz (500 USD * .28) 140 USD podatków rocznie.

Jak odciągnąć naprawy od podatków

Dokonano naprawy, aby przywrócić element do poprzedniego stanu. W związku z tym można odliczyć pełny koszt naprawy w roku podatkowym, w którym naprawa została zakończona.

Przykład jak odciągnąć naprawę

Dokonałeś naprawy na swojej nieruchomości o wartości 5000 USD. W ramach naprawy można odliczyć cały wydatek w bieżącym roku. Załóżmy, że stawka podatku wynosi 28%. W ten sposób zaoszczędzisz (5000 $ * .28) 1400 $ podatków.

Ulepszenia a naprawy, które są lepsze?

Jeden niekoniecznie jest lepszy od drugiego. Ulepszenie, takie jak dodanie dodatku, zwiększa wartość Twojej nieruchomości, ale cały koszt naprawy, taki jak naprawienie przecieku dachu, można natychmiast odliczyć od podatków, pozostawiając więcej pieniędzy w kieszeni.

Idealna sytuacja będzie się różnić w zależności od Twoich potrzeb. Niektórzy właściciele muszą zmaksymalizować wszystkie natychmiastowe odpisy, ponieważ ich utrzymanie zależy od ich rocznych dochodów z najmu. W tym scenariuszu umiejętność zakwalifikowania wydatku jako naprawy byłaby korzystna, ponieważ zmaksymalizowałaby wysokość dolarów po opodatkowaniu właściciela w danym roku.Jednakże, jeśli właściciel nie potrzebuje dodatkowych potrąceń na dany rok, przedłużenie okresu amortyzacji na kilka lat, poprzez klasyfikację wydatków jako poprawę, może być korzystne.

Wielu właścicieli ziemskich i właścicieli nieruchomości wynajmujących nieruchomości wykorzystuje lukę, lokując najemcy w nieruchomości, a następnie wykonując "naprawy". Pozwala to właścicielowi na przeprowadzanie bardziej rozległych prac konserwacyjnych, które w innym przypadku można by uznać za poprawę. Gdy najemca już tam mieszka, właściciel może twierdzić, że praca jest konieczna, aby zadowolić najemcę.

Jeśli chodzi o rzeczy, które mogą znaleźć się w szarej strefie pomiędzy ulepszeniami i naprawami, to naprawdę zależy od tego, jak wygodnie Ty i Twój księgowy jesteście w obronie roszczenia przed kontrolą IRS.

* Zawsze powinieneś skonsultować się z urzędem skarbowym lub certyfikowanym księgowym, aby zdecydować, jakie potrącenia odnoszą się do twojej konkretnej sytuacji.